Ai được mua?
Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao. Trên thực tế, hộ chiếu còn hiệu lực cùng dấu nhập cảnh là đủ để ký hợp đồng mua bán; bạn không cần thành lập công ty, không cần thẻ tạm trú dài hạn và không cần người Việt đứng tên.
Mua được loại bất động sản nào?
Phạm vi được phép là nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại — căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) thuộc dự án. Người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình, cá nhân ngoài dự án, và không được mua tại khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Danh mục khu vực hạn chế do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an xác định, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố dự án của mình có thuộc diện được bán cho người nước ngoài hay không.
Hạn mức 30% nghĩa là gì?
Trong một tòa chung cư, tổng số căn mà người nước ngoài được sở hữu không vượt quá 30% số căn hộ của tòa đó. Với nhà ở riêng lẻ, giới hạn là 250 căn trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp phường. Đây là lý do bạn nên hỏi chủ đầu tư về “room ngoại” còn lại trước khi đặt cọc: khi hạn mức đã đầy, giao dịch vẫn có thể thực hiện nhưng bạn chỉ được thuê dài hạn hoặc phải chọn tòa khác.
Thời hạn sở hữu 50 năm và việc gia hạn
Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân nước ngoài có thời hạn tối đa 50 năm, tính từ ngày được cấp. Trước khi hết hạn, chủ sở hữu được đề nghị gia hạn một lần theo quy định. Nếu trong thời gian sở hữu bạn kết hôn với công dân Việt Nam hoặc được nhập quốc tịch, quyền sở hữu chuyển thành ổn định lâu dài.
Quy trình và giấy tờ
Trình tự thông thường gồm: chọn căn và kiểm tra hạn mức ngoại còn lại; ký thỏa thuận đặt cọc; ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư; thanh toán theo tiến độ qua ngân hàng bằng chuyển khoản từ tài khoản của chính bạn; nhận bàn giao; chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Giấy tờ tối thiểu là hộ chiếu còn hiệu lực có dấu nhập cảnh. Hãy giữ toàn bộ chứng từ chuyển tiền vào Việt Nam — đó là hồ sơ chứng minh nguồn tiền khi bạn muốn chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài sau này.
Những rủi ro thường gặp
Ba lỗi phổ biến: (1) đặt cọc trước khi xác nhận dự án được bán cho người nước ngoài và còn hạn mức; (2) thanh toán tiền mặt hoặc nhờ người khác chuyển khoản, khiến hồ sơ chuyển tiền ra nước ngoài về sau bị vướng; (3) nhầm giữa hợp đồng mua bán có công nhận quyền sở hữu và hợp đồng thuê dài hạn 50 năm — hai loại giấy tờ này có giá trị pháp lý hoàn toàn khác nhau.